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Herramientas Técnicas para Valuar Constructivamente un Inmueble

Actualizado: sep 9


Este es un sintético ayuda memoria para que el Tasador cuente con una herramienta práctica en el momento de la inspección del inmueble a tasar y lleve un control pormenorizado sobre las condiciones constructivas del mismo.

1) PLANOS NECESARIOS

Un plano es una declaración jurada. Es un instrumento público donde se expresa lo que se construirá o está construido.

• Planos de Arquitectura

• Planos de Mensura

Los PLANOS DE ARQUITECTURA son mucho mas completos y muestran en todas sus dimensiones y formas de visualización, los detalles de una construcción (3D). Los planos de mensura, solo muestran en planta dimensiones (2D)


2) SUPERFICIES

Hay que saber diferenciar los tipos de superficies expresados en PLANOS DE ARQUITECTURA.

• Superficie Cubierta

• Superficie Semicubierta

• Superficie de Aleros

• Superficie de Terreno

Una Superficie Cubierta es aquella que no solo arroja sombra, sino que además esta cerrada por una envolvente vertical materializada con muros y aberturas.

• Una Superficie Semicubierta, solo arroja sombra su cubierta pero su envolvente vertical no existe o es virtual


- Reconocer el Tipo de Construcción:

• Húmeda

• Seca

• Mixta (húmeda y seca)

- Reconocer presencia de Estructura

En planos debe figurar si la construcción es SISMORRESISTENTE (no existen las construcciones ANTISISMICAS). Esto se verifica ante la presencia de una estructura de hormigón que acompaña a la mampostería y las losas o techos livianos.

Una Construcción es Sismorresistente siempre y cuando aparezcan ENCADENADOS de HORMIGÓN ARMADO enmarcando la mampostería. No siempre la presencia de Vigas y Columnas aseguran una construcción Sismorresistente.


3) PRESENCIA de HUMEDADES:

La humedad en la construcción afecta en el mediano o largo plazo la estabilidad constructiva y produce deterioros mayores si no se eliminan sus causas.


Humedad de Cimientos:

Aparición de humedad y luego desprendimientos de revoques a la altura de zócalos.

Su solución es compleja y onerosa.

Humedad de Condensación:

Aparición de humedad de “transpiración” en paredes y cielorrasos. Su solución pasa por una correcta aislación térmica.

Su solución es relativamente simple, aunque también onerosa.

Humedad de Filtración:

Aparición de humedades y goteras, generalmente en techos. Su solución pasa por una correcta aislación hídrica y una ágil evacuación de agua de lluvia. Su solución es simple, pero se debe ser estricto con el mantenimiento a lo largo de su vida útil


- Presencia de Grietas y/o Fisuras

Es una manifestación de “enfermedad” de la construcción, y suelen ser los síntomas de problemas más graves.

• Las grietas son de mayor dimensión y atraviesan en todo su espesor el elemento constructivo.

• Las Fisuras, suelen ser superficiales pero pueden avanzar hasta ser Grietas si no se detecta su causa

- Grietas Estructurales

• La única forma de determinarlo es mediante un estudio técnico profundo con Sondeos Destructivos para extraer muestras y detectar si son activas o pasivas.

• Reparación de Grietas y/o Fisuras

Luego de solucionada la causa deberá un especialista determinar la mejor forma de repararla.

Generalmente solo se hace la reconstrucción del elemento constructivo, y en muy pocos casos se lo refuerza. ES FUNDAMENTAL EL ASESORAMIENTO DE UN PROFESIONAL TÉCNICO

4) ABERTURAS

Se denominan así a las “carpinterías” de una construcción. Ventanas, Puertas, Puertas-ventanas.

Su precio - calidad no solo lo determina el material sino fundamentalmente la forma de construcción de la pieza y su mantenimiento


- de ALUMINIO

Se construyen en carpinterías especiales y casi siempre “a medida”. Hay distintas líneas de calidad y su principal ventaja es la hermeticidad y el bajo mantenimiento. Siempre verificar el correcto cierre de las aberturas.

-de CHAPA

Este caso es más usual encontrar en mercado medidas ESTÁNDAR. La verificación deberá pasar por el estado y el correcto encuadre de las aberturas.

- de MADERA

El hecho de que se hayan construido en madera no siempre valoriza una obra. Se debe tener en cuenta el tipo de madera usada, el mantenimiento y que no hayan sufrido deformaciones.

-VIDRIOS

Debe verificarse el tipo de vidrio utilizado en la construcción, ya que desde hace algunos años, las distintas posibilidades existentes en mercado, determinan la mejor performance de una abertura. Vidrio común, Templado, Laminado, Doble vidrio, etc

- VITREAUX

Esta forma de arte como cerramiento eleva la categorización de una construcción. Es fundamental considerar estado del vitreaux y su posible reparación en caso de que sufra algún deterioro.


5) NIVELES EN ALTURA

Debe verificarse cuáles son los niveles de las construcciones con respecto al nivel de calzada y vereda. Esto determina que una construcción pueda ser anegada o soportar grandes caudales de agua de lluvia corriendo por la calle.


6) PISOS

La terminación de solados es un factor fundamental de categorización de un inmueble. Es importante verificar estado, mantenimiento, desniveles, y de requerir reparaciones, saber si se puede encontrar en mercado el tipo de solado que se necesita para reponer.


- Clasificación de Tipos de Pisos

• Pétreos

• Calcáreos

• Cerámicos

• Porcelanatos

• De Madera

• Textiles

• etc

7) REVESTIMIENTOS

Se denominan así a las terminaciones superficiales en Envolvente Vertical (paredes) y Cielorrasos. Es necesario siempre saber si existen piezas de reposición para ellos


8) FUNCIONALIDAD DEL INMBUEBLE

Se debe valorar que la funcionalidad del inmueble se adapte al modus vivendi del potencial usuario y a su idiosincrasia. Los gustos y formas de vida son cambiantes y la adaptabilidad del inmueble es la clave para actualizarse en su uso.


9) INSTALACIONES

- Instalaciones Eléctricas

Debe contar con:

• Llaves de corte y caja de fusibles

• Llaves termo magnéticas

• Disyuntor diferencial

• Toma a tierra

• Tomas de tres patas

• Certificación extendida por un profesional

- Instalaciones de Gas Natural o Envasado

Debe cumplir con la reglamentación de ENARGAS en cuanto a:

• Ventilaciones (rejas y conductos)

• Artefactos con válvula de seguridad

• Conexiones con materiales autorizados

- Instalación Sanitaria (agua y cloacas)

Se debe verificar mediante pruebas hidráulicas el correcto funcionamiento de todos los desagües y corroborar la existencia de cámaras de inspección y sus correspondientes ventilaciones.

En las instalaciones de agua fría y caliente se debe verificar un caudal aceptable de agua, lo que permitirá determinar el estado de la instalación general. Debe además verificarse el correcto cierre de llaves de paso y canillas, y que el tanque de reserva de agua esté en condiciones y funcione correctamente su flotante.


10) CONSIDERAR LA DEPRECIACIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL

• La depreciación Física mediante la tabla de Ross Heideck (estado y antigüedad)

• La depreciación Funcional con respecto al destino del inmueble

11) FIJAR EL VALOR DEL COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO

Mediante estudios o información verosímil y fehaciententemente demostrable, que permita justificar con documentación válida el CRB. Fuentes: Cámara Argentina de la Construcción, IPV, Constructoras Locales, Publicaciones Serias


12) DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOS AMBIENTES Y EXIGIDAS POR CÓDIGO DE EDIFICACIÓN

Las medidas exigidas por código no siempre condicen con las necesidades de los usuarios.


13) ORIENTACIONES

En función del uso se determinará cuál es la mejor orientación. En esto no hay reglas fijas. Las orientaciones y asoleamiento están en función de la forma de vida y el uso que se le de al inmueble


14) CONSTRUCCIONES EFICIENTES Y AHORRO DE ENERGÍA

El concepto de inmueble eficiente está ligado con el menor consumo de energía necesario para que su funcionamiento sea agradable y correcto. Mientras más equipamiento de acondicionamiento haga falta menos eficiente es la construcción .


15) VALOR ECONÓMICO vs. VALOR DE USO

- Valor de la Construcción

Costo inicial + Costo de Funcionamiento + Costo de Mantenimiento

- Concepto de FOS y FOT

Índices que regulan el aprovechamiento del terreno. Los fija el Código de Edificación y son particulares para cada sector de la trama urbana en función del perfil de la zona.

FOS: Factor de Ocupación del Suelo

FOT: Factor de Ocupación Total


16) CATEGORIZACIÓN

Permite de acuerdo a las características constructivas, determinar el valor de una construcción mediante el método separativo, estimando valor de la construcción por un lado, del terreno luego y finalmente la suma de estos para obtener la VALUACIÓN del inmueble.

Este material es parte del curso de Tasación de Inmuebles Urbanos, organizado por CaCIC.

Comienza el 18/09!

INFORMES E INSCRIPCIONES: https://www.cacic.org.ar/tasaciones


Arquitecto CARLOS A. GRISOLíA

Director de CETArq (Centro de Estudios Técnicos arquitectónicos)

arqgrisolia@cetarq.com.ar

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